- 地方土地财政依赖度高，导致过度供地，库存激增。

- 房地产税试点扩大，冲击投资需求。

- **表现**：部分非核心区域房价下跌5%-10%，市场观望情绪浓厚。

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### **三、投资与购房建议**

1. **自住需求**：

- 关注交通便利、配套成熟的区域（如文登城区），避免远郊大盘。

- 若政策支持改善型需求（如“以旧换新”），可择机置换优质资产。

2. **投资需求**：

- 谨慎评估租金回报率，文登区租赁市场活跃度可能低于威海市区。

- 优先考虑稀缺资源型房产（如海景房、学区房），但需警惕政策风险（如学区调整）。

3. **风险提示**：

- 人口流出风险：若青壮年人口持续外流，中长期房价缺乏支撑。

- 地方债务压力：若政府依赖土地出让收入，可能导致供地过剩。

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### **四、总结**

未来五年文登区房价大概率呈现**“整体平稳、局部分化”**格局，难现大幅波动。短期内政策松绑或带来阶段性回暖，但长期仍取决于人口与经济基本面。建议购房者理性看待市场，优先满足实际居住需求，避免过度杠杆投机。